所謂REITs，是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集投資者的資金，由專門的投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金?；A(chǔ)設(shè)施REITs作為國(guó)際通行的配置資產(chǎn)，具有流動(dòng)性較高、收益相對(duì)穩(wěn)定、安全性較強(qiáng)等特點(diǎn)，能有效盤活存量資產(chǎn)，拓寬社會(huì)資本投資渠道，推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施投融資市場(chǎng)化、規(guī)范化發(fā)展。
在我國(guó)，大部分基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)掌握在國(guó)企手中，典型者如各地的城投公司。“當(dāng)前，國(guó)企改革已進(jìn)入攻堅(jiān)期。以管資本為主的改革導(dǎo)向，需要各種金融創(chuàng)新的支撐。長(zhǎng)期以來(lái)國(guó)有資產(chǎn)中有大量固化、不可流動(dòng)的資產(chǎn)，這對(duì)國(guó)有資本優(yōu)化布局形成了障礙。”上海國(guó)有資本運(yùn)營(yíng)研究院院長(zhǎng)羅新宇說(shuō)，基礎(chǔ)設(shè)施REITs新規(guī)的出臺(tái)，呼應(yīng)了存量資產(chǎn)的改革需要，對(duì)國(guó)有資本優(yōu)化布局和功能發(fā)揮將產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。
“其實(shí)，可以把基礎(chǔ)設(shè)施REITs理解為項(xiàng)目公司的小型IPO。”富國(guó)資產(chǎn)管理(上海)有限公司總經(jīng)理曹玥表示，公募REITs是基礎(chǔ)設(shè)施與資本市場(chǎng)之間的搬運(yùn)工。通過(guò)公募REITs，可以在項(xiàng)目公司中吸引社會(huì)資本參與，也可以在戰(zhàn)略投資層面引入員工持股、管理層持股等措施。如此一來(lái)，既降低了基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的負(fù)債率，又推動(dòng)了國(guó)企混改，實(shí)現(xiàn)各方共贏。
根據(jù)《通知》，我國(guó)的基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)優(yōu)先支持京津冀、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶、雄安新區(qū)、粵港澳大灣區(qū)、海南、長(zhǎng)江三角洲等重點(diǎn)區(qū)域，支持國(guó)家級(jí)新區(qū)、有條件的國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)展試點(diǎn)。優(yōu)先支持基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板行業(yè)，包括倉(cāng)儲(chǔ)物流、收費(fèi)公路等交通設(shè)施，水電氣熱等市政工程，城鎮(zhèn)污水垃圾處理等污染治理項(xiàng)目以及信息網(wǎng)絡(luò)等新型基礎(chǔ)設(shè)施。
“傳統(tǒng)意義上，基礎(chǔ)設(shè)施主要指大交通、大能源、大水務(wù)、大通信等。據(jù)我們測(cè)算，能夠達(dá)到公募REITs基本分紅要求的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)總量大概在80萬(wàn)億元左右，市場(chǎng)空間很大。”上海國(guó)資研究院投融資中心首席專家、中國(guó)保險(xiǎn)資產(chǎn)管理協(xié)會(huì)資產(chǎn)證券化專業(yè)委員會(huì)顧問(wèn)羅桂連說(shuō)。
一些產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)公司對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)表達(dá)了強(qiáng)烈的興趣。張江高科戰(zhàn)略發(fā)展部總經(jīng)理趙海生表示，張江高科主要負(fù)責(zé)上海張江科學(xué)城的開(kāi)發(fā)建設(shè)。“一方面，張江有很多優(yōu)質(zhì)的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，有些被外資收購(gòu)的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，年化收益率達(dá)到30%左右。張江愿意拿出好的基礎(chǔ)資產(chǎn)與國(guó)內(nèi)投資者分享。另一方面，園區(qū)的發(fā)展、擴(kuò)容需要大量的資金。公募REITs大有可為。”
我國(guó)的REITs在試點(diǎn)之初，首先與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)相結(jié)合，但后面的想象空間很大。“我們作為地方國(guó)企，響應(yīng)政府號(hào)召，積極投身長(zhǎng)租公寓建設(shè)。長(zhǎng)租公寓按現(xiàn)在的政策要求，需要長(zhǎng)期持有，這意味著企業(yè)的拿地成本和建設(shè)成本都是長(zhǎng)期的。雖然長(zhǎng)租公寓不在第一批試點(diǎn)中，但如何通過(guò)REITs來(lái)優(yōu)化企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)輕裝上陣，現(xiàn)在就可以研究起來(lái)。”上海城投資產(chǎn)管理集團(tuán)資產(chǎn)管理部總經(jīng)理王達(dá)峰說(shuō)。
明源地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)黃樂(lè)認(rèn)為，我國(guó)第一批公募REITs試點(diǎn)的資產(chǎn)包是基礎(chǔ)設(shè)施，第二批可能是關(guān)于國(guó)計(jì)民生的項(xiàng)目，比如長(zhǎng)租公寓之類，最后才可能是商業(yè)地產(chǎn)。“只有通過(guò)前面的基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)，逐步完善配套的法律、稅收細(xì)則，公募REITs才能平穩(wěn)起步、越做越好。”
羅桂連認(rèn)為，支持公募REITs的發(fā)展，現(xiàn)階段可以給予基礎(chǔ)設(shè)施REITs明確的稅收支持政策。同時(shí)，在證監(jiān)會(huì)設(shè)立專門的基礎(chǔ)設(shè)施REITs板塊，實(shí)行基于簡(jiǎn)易程序的注冊(cè)制，支持現(xiàn)有的上市公司向REITs轉(zhuǎn)型。
