深圳重提房價(jià)“限漲令”：不得高于備案價(jià)
“國五條”細(xì)化政策3月1日出臺(tái)至今，已過去兩周時(shí)間，相關(guān)部門和地方的表態(tài)依然模糊。
3月13日，在北京召開的十二屆全國人大一次會(huì)議記者會(huì)上，中國人民銀行行長周小川在回答記者提問時(shí)稱，“對(duì)于房價(jià)來講，我們有一些結(jié)構(gòu)性的政策，幾年前就已經(jīng)開始運(yùn)用，比如說首付比例和專門針對(duì)房貸的利率，還有專門針對(duì)房地產(chǎn)的一些價(jià)格調(diào)整措施，這些措施還會(huì)繼續(xù)使用，有的還會(huì)繼續(xù)加大一定力度。”
周小川強(qiáng)調(diào)，這不是總量政策，而是結(jié)構(gòu)性的信貸政策，可以通過這個(gè)來實(shí)現(xiàn)控制房價(jià)的目標(biāo)。
這是央行高層關(guān)于房貸調(diào)控政策的最新表述。
眼下尚不清楚房貸調(diào)控會(huì)如何加力。多位受訪開發(fā)商稱，目前尚未感受到購房貸款及開發(fā)貸方面的政策變化。
深圳重提“限漲令”
除了中央部委層面，部分地方政府也在悄然落實(shí)“國五條”相關(guān)要求。
有媒體昨日?qǐng)?bào)道稱，深圳國土部門近日出臺(tái)樓市“限漲令”，要求2013年深圳在售樓盤的月成交均價(jià)環(huán)比漲幅不能為正。報(bào)道稱，該政策已閃電執(zhí)行，一些市場成交價(jià)較高樓盤項(xiàng)目網(wǎng)簽遭到國土部門的拒絕。
對(duì)此，深圳市規(guī)劃和國土資源委員會(huì)（深圳市規(guī)土委）昨日回應(yīng)稱，該市并未出臺(tái)新的“限漲令”，而是在近期房價(jià)出現(xiàn)異動(dòng)的情況下，該市“兩年來已實(shí)行的引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理性定價(jià)的調(diào)控機(jī)制及時(shí)發(fā)揮了作用”。
據(jù)深圳市規(guī)土委稱，2013年以來，深圳有多個(gè)高價(jià)位樓盤上市或即將上市，為避免全市房價(jià)過快上漲，該市沿用兩年來的做法，運(yùn)用調(diào)控機(jī)制，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理性定價(jià)。一方面強(qiáng)化預(yù)售許可管理；另一方面，要求開發(fā)企業(yè)嚴(yán)格按備案價(jià)格銷售，對(duì)其超過備案價(jià)格銷售的，房地產(chǎn)信息系統(tǒng)會(huì)自動(dòng)提醒企業(yè)調(diào)整售價(jià)，以符合備案價(jià)格的要求。
所謂預(yù)售許可管理，按“國五條”的表述，“對(duì)預(yù)售方案報(bào)價(jià)過高且不接受城市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門指導(dǎo)，或沒有實(shí)行預(yù)售資金監(jiān)管的商品房項(xiàng)目，可暫不核發(fā)預(yù)售許可證書。”
當(dāng)?shù)啬撤科笙嚓P(guān)負(fù)責(zé)人稱，“限漲令”兩年前就有，這次只是作為對(duì)“國五條”的回應(yīng)，重申了一下。
深圳某房企營銷總監(jiān)亦稱，“限漲令”在2011年階段性執(zhí)行過，當(dāng)時(shí)調(diào)控正處深度期，深圳房價(jià)沒出現(xiàn)太大問題，后來也就不提了。這次中央出臺(tái)“國五條”，深圳樓市也有回暖趨勢，便“舊事重提”。這次并沒有發(fā)文，而是采取各分局口頭約談開發(fā)商的方式進(jìn)行，“約談就是在這周一。”
“限漲”或波及土地市場
“這個(gè)政策讓我們措手不及。”前述深圳某房企營銷總監(jiān)對(duì)“限漲令”的突然“重申”大倒苦水。
“這個(gè)政策出臺(tái)得太突然，而且一出來就執(zhí)行，毫無緩沖期。”該營銷總監(jiān)舉例，2月是春節(jié)，樓盤成交就那么幾套，房源價(jià)格毫無代表性，現(xiàn)在卻要以其作為3月的定價(jià)參照。而且，開發(fā)商賣房，一般是先賣位置差的、價(jià)格低的，最后賣位置好的、戶型大的，這是一般的規(guī)律，“這個(gè)政策一出來我們就沒法操作了。”
前述深圳房企相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)一步說，“限漲令”出臺(tái)后，房企在推盤時(shí)只好有選擇地做一些高、中、低價(jià)房源的搭配。
深圳某房企總裁助理也說，開發(fā)商以后推盤，得先推高價(jià)房源，再推低價(jià)房源。同時(shí)新樓盤第一次入市時(shí)，把報(bào)價(jià)報(bào)高，再一次次地打折。
受訪開發(fā)商普遍認(rèn)為，“限漲令”短期內(nèi)將形成較大沖擊。前述深圳某房企營銷總監(jiān)稱，“開發(fā)商只有推售出一批房源之后，才能再次推售，政策執(zhí)行后，成交會(huì)放慢，會(huì)影響樓市供應(yīng)量，供需矛盾會(huì)更加突出。”
他判斷，如果這個(gè)政策嚴(yán)格執(zhí)行，房價(jià)肯定是能控制得住的，但地方政府利益也會(huì)受到影響，所以政府可能會(huì)有一些調(diào)整、補(bǔ)救的做法。
“為什么拿地的時(shí)候不添加限制條件，賣房的時(shí)候卻添加限制條件？”前述深圳房企總裁助理抱怨道，長期執(zhí)行“限漲令”，會(huì)波及土地市場，地方政府撐不了多久。
可見的是，“國五條”發(fā)布后，部分城市土地市場降溫明顯。3月12日，武漢舉行樓市新政策后的首次土地拍賣會(huì)，推出的6宗地雖均為中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊，但開發(fā)商拿地?zé)崆椴⒉桓?，既沒有舉牌競價(jià)，也沒有外地房企到場。6宗城中村地塊最終全部被武漢本地房企以底價(jià)拍得，共拍得35.97億元，最高樓面地價(jià)1918元/平方米。
中指院華中分院研究副總監(jiān)李國政認(rèn)為，此次土拍，一定程度上反映了房企對(duì)后市的預(yù)期。當(dāng)前，不少購房者開始觀望，開發(fā)商更加保守謹(jǐn)慎。
“類似措施多地已施行”
據(jù)深圳市規(guī)土委稱，下一步，深圳將結(jié)合該市實(shí)際，盡快研究制定并公布年度新建商品住房價(jià)格控制目標(biāo)；同時(shí)，綜合采取財(cái)稅、金融、土地、市場監(jiān)管等聯(lián)動(dòng)措施，繼續(xù)執(zhí)行限購政策，抑制投機(jī)投資性需求。
美聯(lián)物業(yè)深圳公司董事總經(jīng)理江少杰稱，如果“限漲令”的組合拳真正實(shí)行，對(duì)深圳新房供應(yīng)量比較大區(qū)域的房價(jià)會(huì)產(chǎn)生顯著影響，“一些開發(fā)商會(huì)選擇降價(jià)，一些開發(fā)商會(huì)選擇等待。由于深圳的現(xiàn)房銷售是不被納入地方政府房價(jià)考核的，因此，一些實(shí)力較強(qiáng)、沒有資金壓力的開發(fā)商會(huì)等工程交付，再進(jìn)行銷售。”
據(jù)江少杰介紹，2011年深圳進(jìn)行房價(jià)控制時(shí)，對(duì)每一個(gè)片區(qū)都出臺(tái)了一個(gè)目標(biāo)控制價(jià)格，要求各片區(qū)房價(jià)實(shí)現(xiàn)零增長。如今，所謂的“限漲令”將房價(jià)零增長細(xì)化到各樓盤，更加嚴(yán)格，“這樣的做法不可能形成文字。”據(jù)他稱，“限漲令”在2012年一度被擱置。
有分析人士預(yù)計(jì)，深圳重申“限漲令”，可能引發(fā)各地效仿。
按“國五條”要求，各直轄市、計(jì)劃單列市和省會(huì)城市（除拉薩外），要按照保持房價(jià)基本穩(wěn)定的原則，制定本地區(qū)年度新建商品住房（不含保障性住房）價(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。
遠(yuǎn)洋地產(chǎn)行政總裁李明對(duì)港媒稱，類似于“限漲令”這樣的措施，在北京已實(shí)施超過兩年。就其個(gè)人對(duì)政策的理解，中央政府是為了防止房價(jià)上升過快，才推出調(diào)控措施，未來數(shù)年房價(jià)保持個(gè)位數(shù)增長，與通脹率掛鉤的升幅應(yīng)是合理。
花旗集團(tuán)最新發(fā)布的一份研報(bào)認(rèn)為，中央今年對(duì)房地產(chǎn)的政策會(huì)維持收緊，但主要房企業(yè)績要取得20%左右的溫和增長應(yīng)該不會(huì)太困難。該機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)行業(yè)將于今年第二季出現(xiàn)整合。
